Trong thời gian gần đây Luật đất đai 2024 có hiệu lực với nhiều quy định mới đang là vấn đề quan tâm của nhiều người. Một trong số những vấn đề được quan tâm nhiều nhất là mức tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản từ năm 2025. Cùng ZA Office tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây!
1. Các khoản thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng BDS
Theo quy định khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, các khoản thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng BDS gồm:
-
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
-
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
-
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
-
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
-
Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
-
Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
-
Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
2. Quy định mới về thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản năm 2025
Quy định về thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng BDS theo Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 được quy định như sau:
-
” Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:
a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;
b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;
c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.
-
Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.
-
Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.
-
Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”
Quy định về thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được sửa đổi tại Điều 247 Luật đất đai 2024, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13 như sau: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”
Như vậy theo quy định trên thu nhập chịu thuế đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo bảng giá đất, đối với các bất động sản khác vẫn được tính theo giá chuyển nhượng từng lần.
Tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“ Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.”
3. Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại Điểm c Tiểu mục 1.2 Mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT, thuế suất chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/01/2025 được quy định như sau: “Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.”
Theo quy định trên thu nhập chịu thuế đối với chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
-
Thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần:
Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, giá chuyển nhượng bất động sản là giá trị ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng; nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
-
Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá đất trong bảng giá đất x Thuế suất 2%.
ZA Office – Đối Tác Đồng Hành Đáng Tin Cậy Trong Tư Vấn Thuế TNCN
Với những thay đổi quan trọng trong quy định thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản từ năm 2025, việc nắm rõ các quy định và áp dụng chính xác là điều cần thiết để tránh những rủi ro không đáng có. ZA Office tự hào là đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn thuế TNCN chuyên nghiệp dành cho cá nhân và doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và các giao dịch trên sàn thương mại điện tử.
Chúng tôi cam kết:
- Tư vấn chính xác, nhanh chóng: Giúp bạn hiểu rõ quy định pháp luật, tối ưu hóa nghĩa vụ thuế.
- Hỗ trợ thủ tục toàn diện: Xử lý các hồ sơ và thủ tục cần thiết để đảm bảo bạn hoàn toàn tuân thủ pháp luật.
- Đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm: ZA Office quy tụ các chuyên viên thuế hàng đầu, luôn sẵn sàng giải đáp mọi thắc mắc của bạn.
- Chi phí hợp lý: Mang đến dịch vụ chất lượng cao với mức chi phí cạnh tranh.
Hãy để ZA Office đồng hành cùng bạn, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và hỗ trợ bạn quản lý thuế một cách hiệu quả nhất. Liên hệ ngay với ZA Office để được tư vấn chi tiết!
